In het bouwproces krijgt u te maken met noodzakelijke investeringen in materiaal en arbeid. Bij de investering kunt u denken aan het materiaal, arbeid en de installaties.

De kosten van de investering zijn o.a.;

Het investeren in energiebesparende maatregelen, het maken van kosten het mogelijk financieren van de investering en de kosten heeft direct invloed op uw directe rendement, het zgn. exploitatierendement. Dit rendement bestaat uit huurinkomsten minus doorlopende kosten. In dit perspectief hebben we het niet over de kosten van de investering maar meer over de jaarlijks terugkerende exploitatiekosten als gevolg van het feit dat u een investering heeft gedaan.

U kunt hierbij denken aan de kosten van onderhoud, vervanging, beheer, verzekeringen, gemeentelijke heffingen, belastingen en rentebaten of lasten.

Over de gehele linie kunnen we constateren dat een investering in energiebesparende maatregelen ook zorgt voor een stijging van de exploitatiekosten (met uitzondering van onderhoudskosten). Dit wordt veroorzaakt door stijgende huurinkomsten, een stijgende herbouwwaarde, stijgende WOZ en WEV waarde en een gemis aan rentebaten over eigen vermogen danwel de rentelasten over vreemd vermogen.

Bij de aan- en verkoop van vastgoed krijgt u te maken met de gevolgen van uw investeringen in energiebesparende maatregelen. Deze hebben naast een beperkt positief effect op de waardeontwikkeling van uw vastgoed ook invloed op uw ver- en aankoopkosten.

Bij de aankoop van vastgoed waarin is geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen, zult u worden geconfronteerd met hogere makelaars- en notaristarieven, de overdrachtsbelasting zal gelet op de hogere transactieprijs hoger liggen.

Bij verkoop zullen de kosten voor de promotie en leegstand afnemen, het is de verwachting dat de courantheid verbetert. U zult sneller verkopen. De kosten voor de makelaar zullen stijgen, deze zijn in de regel een percentage van de transactieprijs. Deze zal hoger liggen als voor vastgoed waarin niet is geïnvesteerd. 

Deze kosten hebben directe gevolgen voor uw indirecte rendement, zijnde het verkoopresultaat of verdiencapaciteit naar de toekomst.

Bij het investeren in energiebesparende maatregelen is het van belang te bepalen wat de baten en lasten zijn. Een investering heeft waarde, maar de bijbehorende kosten niet. Vanuit bedrijfseconomisch perspectief; welke kosten komen ten laste van de exploitatie in het jaar van investeren en welke kosten (investering) kunnen worden gezien als (boekhoudkundige) waardecreatie?

Het beantwoorden van deze vraag is lastig, het plaatsen van dubbel glas voor bijvoorbeeld € 10.000 zal niet hetzelfde bedrag aan waardestijging met zich meebrengen. Een taxatierapport voor en na verbouwing biedt uitkomst. In uw onderzoek wel of niet te gaan investeren, zal de uitkomst van het taxatierapport, in combinatie met mogelijk te verkrijgen subsidies (die uw investering verlaagt), of fiscale regeling (die uw exploitatieresultaat ondersteunt) moeten worden beoordeeld. Dit bepaalt tenslotte uw netto investering.

Er zal een afweging moeten worden gemaakt of de investering het exploitatieresultaat op lange termijn gunstig beïnvloedt en deze opwegen tot of de kosten en de investering die u in jaar 1 moet plegen.

Er zal een afweging moeten worden gemaakt wat de gevolgen op lange termijn zijn van de waardecreatie, op welke wijze zal deze uw indirecte rendement ondersteunen.

Er kan behoorlijk wat geld gaan zitten in energiebesparende maatregelen. Om de juiste beslissingen te nemen, moet duidelijk zijn welke kosten er gemaakt moeten worden en hoe die weer terugverdiend kunnen worden. De overheid zet dat gelukkig allemaal op een rijtje. Op de website van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (Rvo.nl) is de lijst met kengetallen te downloaden. Het laatste prijsniveau dateert van januari 2017. Deze kengetallen geven een indicatie van de kosten voor het nemen van energiebesparende maatregelen in de bestaande woningbouw.

Een voorbeeld van het gebruik van de kostenkengetallen is de Energiebesparingsverkenner en het maatwerkadvies door de energie-adviseur. Daarnaast zijn er ook de kostenkengetallen voor utiliteitsgebouwen beschikbaar.

Alleen erkende maatwerkadviseurs mogen een maatwerkadvies uitbrengen. Vastgoed Belang heeft een bouwkundige dienst die u kan ondersteunen in het gehele proces van oriëntatie tot evaluatie. U kunt bij de bouwkundige dienst terecht voor het maatwerkadvies.

 

Voor de belegger draait het uiteindelijk om een verantwoord rendement. De samenleving mag op u rekenen dat u maatschappelijk verantwoord onderneemt. Zij zal u afrekenen op uw maatschappelijke rendement. Dit houdt niet in dat u een te lage huur rekent maar dat u een reële huur vraagt zodat u ook op termijn een gezond rendement maakt om het gebouw op de juiste wijze te onderhouden.

Verstandig investeren in energiebesparende maatregelen is dus telkens de afweging maken tussen de kosten voor de verbetering tegenover de verbetering van de kasstroom (direct rendement) en een mogelijk behoud van de waarde (indirect rendement). Helaas wordt u in de woningverhuur geregeld belemmert door de huurprijswetgeving die het u lastig en soms zelfs onmogelijk maakt om een duurzaam rendement te realiseren.

Bij de verhuur en exploitatie van vastgoed wordt een onderscheid gemaakt tussen het direct en het indirect rendement. Onder direct rendement of exploitatierendement wordt verstaan het rendement dat op basis van de jaarlijkse huurinkomsten minus de exploitatiekosten van het onroerend goed gerealiseerd wordt. De belangrijkste kostenposten zijn hypotheekrente, onderhoudskosten, onroerende zaak belasting, heffingen, verzekeringspremies, beheerkosten en eventuele overige kosten.

Voor een eerlijke bedrijfseconomische vergelijking dient dit rendement vergeleken te worden met de actuele waarde van het vastgoed en niet met de oorspronkelijke verkrijgingsprijs. De reden hiervoor is dat het vermogen eventueel ook alternatief aangewend kan worden. Stel dat u in het verleden een fraaie kantoorvilla verworven heeft voor (nu omgerekend in euro's) €200.000 en u ontvangt een jaarlijkse huur van € 30.000 dan lijkt uw rendement alleraardigst. Als deze zelfde kantoorvilla inmiddels € 950.000 waard is geworden dan is het rendement niet al te best meer.

Investeringen in energiebesparende maatregelen kunnen mogelijkerwijs leiden tot een verbetering van de exploitatie. Bij huurwoningen is mogelijk sprake van een stijging van de huuropbrengsten bij woningverbetering. Bij commercieel vastgoed wordt uit de markt al duidelijk dat energiezuiniger gebouwen sneller verhuurd worden tegen een hogere huurprijs.

Bij elke investering rijst de vraag wat de invloed van de investering is op zowel het direct rendement als het indirect rendement. Een ander element dat een rol kan spelen bij de afweging of een investering rendabel is, heeft te maken met de courantheid van de woning. Vooral in die gebieden waar de woningnood niet hoog is, maken huurders een steeds bewustere keuze.

Woningen die onvoldoende (energetische) kwaliteit bieden zullen steeds moeilijker te verhuren zijn. De maatschappelijke bewustwording over de noodzaak van CO2 reductie zorgt er voor dat steeds vaker de huurder zal kijken naar de totale woonlasten in plaats van de kale huur alleen. Zeker gezien het feit dat de energielasten sneller stijgen dan de kale huur zorgen voor een versnelling van deze maatschappelijke ontwikkeling.

In het commercieel vastgoed is deze trend al zeer duidelijk waarneembaar. In de woningen beperkt zich dit vooral tot die regio's met een (dreigend) woningoverschot. De verschuiving is echter duidelijk waarneembaar en zal binnen enkele jaren voor een ware verandering in gedrag zorg dragen.

Gevolgen van uw investering in energiebesparende maatregelen zijn het behoud van de waarde en een betere courantheid van uw vastgoed. De waarde van vastgoed wordt door twee elementen bepaald.

• Enerzijds is er het directe rendement.

• Anderzijds is het indirecte rendement van belang. Indirect rendement is het resultaat dat behaald kan worden bij verkoop van onroerend goed na aftrek van de verkoopkosten en aflossing van de hypothecaire geldlening.

Als gevolg van de investering in energiebesparende maatregelen is behoud van de waarde van uw vastgoed goed mogelijk. Bij niet investeren zult u worden geconfronteerd met een waardedaling.

Naast het kan het effect van uw investering in energiebesparing zijn dat de courantheid, verkoopbaarheid van uw pand toeneemt. In een situatie dat er veel panden in uw straat te koop staan springt uw woning er qua energieprestatie uit en zal een potentiële koper eerder geneigd zijn uw pand te kopen dan een van de anderen.

Een financiering is lasten- en kostprijsverhogend. We raden af om energiebesparingsprojecten te financieren met een hypothecaire geldlening. Hierdoor worden de kosten hoger. Naast de rentelasten wordt u geconfronteerd met niet in verband staande kosten (t.o.v. het leenbedrag).

Hoe u een verbouwing en dus ook een investering in energiebesparing financiert is afhankelijk van uw wensen en mogelijkheden. Vaak wordt er in een dergelijke situatie gekozen voor een extra hypothecaire geldlening. Voor het aangaan van een dergelijke lening betaalt u financieringskosten die bestaan uit afsluit- en notariskosten voor de hypotheek. Ook betaalt u voor een taxatierapport en kadastrale kosten voor het inschrijven van de hypothecaire zekerheid.

De verhouding is vaak zoek. Omdat het hier vaak gaat om een relatief kleine investering is het de vraag of het zo verstandig is een hypothecaire geldlening voor de investering af te sluiten. Bij een investering van € 20.000 zijn de financieringskosten al gauw zo'n 5% van de benodigde investering. Ook zijn deze financieringskosten niet toe te rekenen aan de investering, uw vastgoed wordt echt niet meer waard door deze kosten te nemen.

Bestaan er geen andere mogelijkheden dan de investering uit een lening te financieren onderzoekt u dan of de kosten kunnen worden verlaagd door middel van; 

Mocht dit geen voordeel opleveren is het financieren met een regulier krediet (ondanks de hogere rentevergoeding) misschien toch een betere optie. Deze extra kosten moeten tenslotte wel kunnen worden terugverdiend.

Particuliere beleggers zien het maatschappelijk nut en de noodzaak van investeren in energiebesparing. De samenleving vraagt vanwege de eindigheid van fossiele brandstoffen, de dreigende klimaatverandering en de stijgingen van de energieprijs om actie van politiek, bedrijven en maatschappelijke organisaties.

In diverse convenanten zijn ambitieuze energieambities afgesproken. Vastgoedbeleggers worden hiermee geconfronteerd en proberen helderheid te verkrijgen over de effecten van beleidskeuzen, hoe vertaalt de uitvoering van deze ambities zich in door hen te dragen financieel-economische gevolgen. Bij de vertaling hiervan naar de particuliere beleggers komen de volgende vragen aan de orde.

Voordat gestart kan worden met daadwerkelijke investeringen zal inzichtelijk gemaakt moeten worden wat de gevolgen zijn voor het financiële en maatschappelijke rendement van (energie)investeringen en het bijbehorende huurbeleid.

Het resultaat is een integraal beeld van de effecten van verschillende beleidsscenario’s op deze gebieden. Modelmatig kunnen resultaten uit energieprestatiesoftware met strategische gegevens van de belegger gecombineerd worden. De belegger kan vervolgens beleidscenario's laten doorrekenen waarin gevarieerd wordt met zowel planning, technische, strategische als huur- en financiële keuzes. De modellen geven vervolgens o.a. op basis van ontwikkeling van kasstromen, bedrijfswaarde en vastgoedwaarde een integraal beeld van zowel de financiële rendementen (direct én indirect) als het maatschappelijk rendement (woonlasten, CO2-reductie).

Een van de belangrijkste doelen van de verhuurder is het maken van een gezond vastgoedrendement door middel van verhuur of toekomstige verkoop. Een vastgoedobject met een aanschafprijs van €100.000, een jaarlijkse huuropbrengst van €10.000, kan in de toekomst €350.000 waard zijn.

Vanuit het perspectief van de aanschaf¬waarde is er een rendement van 10%. Maar berekend naar de actuele waarde, is het rendement nog geen 3%. Banken beschouwen dat als een slechte investering, omdat ze kijken naar de actuele waarde. Dat doet de gemeente ook bij het vaststellen van de gemeentelijke lasten.

Bij een verstandige belegging moet de opbrengst niet alleen voldoende zijn om het reguliere onderhoud te betalen, maar ook om de overige kosten, behorend bij die genoemde waarde van €350.000, op te brengen. Bij een ondertaxatie is het rendement onvoldoende om de kosten voor een extra hypotheek op te brengen, die nodig kan zijn voor het uitvoeren van energiebesparende maatregelen.

Een ander probleem is dat de kosten voor energiebesparende maatregelen zijn veelal te laag zijn voor hypothecaire leningen. Ook doorlopende kredieten met hoge rentes zijn geen optie. Voor particulieren die in vastgoed beleggen bestaan momenteel geen aparte financieringsregelingen.

De meeste banken kijken naast betaalbaarheid van de financiering door de klant ook naar het te financieren object. Een belegging in vastgoed wordt anders gewaardeerd en kent een hoger risico dan bijvoorbeeld een eigen woning.

Neem voor advies en informatie over het financieren van energiemaatregelen contact op met Vastgoed Belang.

Nachtwachtlaan 20, 1058 EA Amsterdam

020 - 346 31 23 (leden, houdt u uw lidnummer bij de hand)

0900 - 606 06 05 (niet-leden 80 c/pm)

info@vastgoedbelang.nl