Ollongren heeft haar rug lang recht kunnen houden, maar kan dat nu niet meer want tegen een meerderheid in Tweede én Eerste Kamer kan een minister niet op. Maar zij dreigt nu door te schieten.

(Geen) generieke maatregel

Ollongren is altijd mordicus tegen een generieke maatregel geweest die alle huren bevriest, omdat verreweg de meeste woninghuurders in ons land door de coronacrisis niet in hun inkomen worden getroffen en omdat veel verhuurders maatwerk treffen voor huurders die wel in de knel zijn gekomen. Ollongren trotseerde in juni 2020 zelfs een motie van afkeuring van de Eerste Kamer toen zij weigerde gehoor te geven aan een motie die om een tijdelijke ‘huurstop‘ vroeg. Maar de druk werd opgevoerd, zodat Ollongren zich in eind 2020 genoodzaakt zag om de huurverhoging van alle huurwoningen in ons land in 2021 te beperken tot inflatie plus 1%. Ongekend, omdat hier voor het eerst sinds de liberalisering van 1994 werd ingegrepen in de vrije sector.

Motie van SP/Groenlinks/PvdA

En nog was het niet genoeg voor de Kamer. Op 9 februari 2021 nam de Tweede Kamer een motie van de SP/Groenlinks/PvdA aan, waarin de regering werd verzocht ‘de huurprijzen in de sociale huursector dit jaar te bevriezen’, omdat ‘een lagere huur voor mensen die een sociale huurwoning huren bij een woningcorporatie wenselijk is en dat de huren dan omlaag gaan in plaats van omhoog.’

Merkwaardige koerswijziging VVD

Die motie zou normaal gesproken zinloos zijn geweest, want de coalitiepartijen zijn steeds tegen een huurstop geweest, maar de SP ontdekte dat de VVD een draai had gemaakt. In de AD kieswijzer stond ineens de volgende passage: ‘De VVD wil een lagere huur voor mensen die een sociale huurwoning huren bij een woningcorporatie. De huren gaan dan omlaag in plaats van omhoog. Daarmee wordt de sociale huur bij woningcorporaties weer waarvoor het bedoeld was: een voorziening voor mensen met een kleinere portemonnee.’ Een verkiezingsstunt? Hoe dan ook, de VVD stemde onverwacht voor de motie. Daar had buiten de politiek niemand rekening mee gehouden.

Brief van Ollongren aan de Kamer: uitvoering van de motie

En dus kon Ollongren niet anders dan de motie uitvoeren en kondigde zij dat dan ook aan in haar brief van 17 februari 2021 aan de Kamer.

De minister is volgens de brief het volgende van plan:

• de huren van alle sociale huurwoningen in ons land  worden dit jaar bevroren. Anders gezegd: het is vanaf 1 juli 2021 verboden de huur van deze woningen te verhogen. Dat betekent dat Ollongren terugkomt op haar in december 2020 genomen besluit om de huren te verhogen met maximaal de inflatie plus 1% (totaal 2,4%).

• de huurbevriezing geldt ook voor de inkomensafhankelijke huurverhoging. Dat is de extra huurverhoging (inflatie plus 4%, totaal 5,4 %) voor huurders die een relatief hoog inkomen hebben, maar die een huur betalen die (ruim) onder de maximale sociale huurprijsgrens van hun woning zit.

• de woningcorporaties en de grotere verhuurders zullen gedeeltelijk worden gecompenseerd voor het verlies aan inkomsten via een tariefsverlaging van de verhuurderheffing (die alleen geldt voor verhuurders met meer dan 50 sociale huurwoningen). De minister vindt het namelijk belangrijk dat deze verhuurders blijven investeren in nieuwbouw, verduurzaming, leefbaarheid, veiligheid en onderhoud.

• over compensatie van alle andere verhuurders, dat wil zeggen alle verhuurders die minder dan 50 sociale huurwoningen in bezit hebben, is de minister nogal vaag: ‘Voor kleinere particuliere verhuurders onderzoek ik of en hoe dit kan worden uitgewerkt. Voor deze maatregel wordt een adequate dekking gezocht. Ik informeer uw Kamer nader over de exacte dekking.’
  

Al op 25 februari 2021 publiceerde de minister een circulaire met het aangekondigde verhogingsverbod voor sociale huurwoningen. Daarin nog niets over de compensatie voor verhuurders.

Fundamentele kritiek van alle woningverhuurders

De Woonbond is uiteraard verheugd over deze maatregel, maar dat geldt niet voor de woningverhuurders. Zij vinden de maatregel onnodig, niet effectief, fnuikend voor het investeringsklimaat en zij hekelen de onvoorspelbaarheid en de onbetrouwbaarheid van de politieke besluitvorming.

Aedes wijst erop dat grote groepen huurders, die van de coronacrisis geen gevolgen ondervinden in hun portemonnee, er ten onrechte van profiteren, terwijl de corporaties nu juist maatwerk toepassen bij de huurders die wel worden getroffen door de coronamaatregelen.

Vastgoed Belang en IVBN zijn blijkens hun persberichten verbijsterd over deze maatregel. IVBN vergelijkt deze met het strooien van geld uit een helikopter: het komt niet terecht waar het nodig is. IVBN wijst er terecht op dat de motie gericht is op alleen de sociale huurwoningen van woningcorporaties en dus niet op de sociale huurwoningen van alle andere verhuurders, zodat de minister de huurbevriezing had moeten beperken tot de corporatiewoningen. Vastgoed Belang, die veel leden heeft met minder dan 50 sociale huurwoningen, wijst erop dat veel van haar leden door de maatregel rechtstreeks worden getroffen in hun pensioenvoorziening. Dat zijn zzp’ers en (kleine) ondernemers, die één of meer huurwoningen hebben voor hun pensioen, omdat zij geen andere pensioenvoorziening hebben. Vastgoed Belang is bevreesd dat deze leden als enigen uiteindelijk niet zullen worden gecompenseerd en dus, omdat zij anders dreigen te worden behandeld dan alle andere verhuurders, financieel zwaarder door het huurverhogingsverbod zullen worden getroffen.

Juridische kanttekeningen bij de maatregel

Dat de minister de motie niet uitvoert conform zijn bedoeling is opmerkelijk. Eerder nog verzette zij zich tegen een generieke maatregel en nu voert ze deze nog ‘generieker’ uit dan de motie beoogt. Ik vermoed dat de reden daarvan gemakzucht is, want het is ingewikkelder een huurverhogingsverbod voor alleen woningcorporaties te regelen. Niettemin heeft de politiek en dus de wetgever veel ruimte bij te maken beleidskeuzes. Politieke besluiten zijn daarom niet snel juridische onhoudbaar. Maar er zijn grenzen.

Indien de minister besluit om alle grote verhuurders te compenseren maar de kleine verhuurders niet of minder is dat naar mijn mening in strijd met de nationale en Europese regelgeving voor staatssteun. Indien een (groep van) bedrijven staatssteun krijgt, maar de concurrenten niet, leidt dit tot oneerlijke concurrentie en is staatssteun verboden. Indien grote verhuurders gecompenseerd worden voor overheidsmaatregelen maar kleine verhuurders niet ontstaan er ongelijke concurrentievoorwaarden. De minister kan daarom niet anders dan ook de verhuurders die minder dan 50 sociale huurwoningen hebben in dezelfde mate te compenseren.

Daarnaast mag de wetgever niet te ver gaan bij de beperking van het eigendomsrecht. Dat is in strijd met het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM). Dat zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de maatregel (al dan niet in combinatie met andere maatregelen die ook op stapel staan en ook een negatief effect zullen hebben op het verhuurrendement) een verhuurder blijft zitten met een (nagenoeg) verliesgevende exploitatie.

Het huurverhogingsverbod voor 2021 is nu een feit. Laten we afwachten hoe de minister alle verhuurders hiervoor gaat compenseren.