Leden bevragen de minister

Dagvoorzitter Rick Nieman geeft leden de gelegenheid tot het bevragen van de Minister. Daarvoor is veel animo en direct is duidelijk dat niet alle vragenstellers aan de beurt zullen komen.

Wat is volgens u een excessieve prijs?

De Jonge antwoordt: "Als je de hoofdprijs betaalt voor een woning die het niet waard is en een onderwijzer er niet kan wonen, dan hebben we een probleem." Om vervolgens toe te lichten dat het ook niet verstandig is om het woningwaarderingsstelsel van corporaties op de middenhuur los te laten. "Daarom kijken we hoe we investeringsbereidheid overeind kunnen houden. "

Weet u eigenlijk wel wat er aan de hand is?

Een woningverhuurder uit Amsterdam vraagt: "Weet u eigenlijk wat er aan de hand is in Amsterdam? Weet u waar u het over heeft? Amsterdam heeft 42% sociale huurwoningen.  De Jonge antwoordt: "Er komen te weinig betaalbare huurwoningen van de band. We vinden dat 2/3e van de woningen betaalbaar moet zijn. Daaronder verstaan we de combinatie van sociale huur en middenhuur.  Ik vind dat 250.000 sociale huurwoningen moeten worden toegevoegd en 350.000 in de middenhuur.

Waarom hebben we nog volkshuisvesting?  

Nederland kent het hoogste percentage sociale woningen ter wereld. Waarom hebben we dan nog volkshuisvesting? Teveel mensen wonen scheef, waarom doet u daar niets aan?  De Minister geeft aan voortgang te boeken in het bestrijden van scheefhuur. Tevens vindt hij dat we een sociale voorraad hebben om trots op te zijn. "Het ontbreekt ons vooral aan middenhuur. Het woningtekort van 300.000 is echt niet vol te houden. U en ik hebben ook kinderen. We moeten echt heel veel meer bouwen."

Rick Nieman springt in met de observatie dat het natuurlijk gaat om de tussenperiode waarin die woningen nog niet gebouwd zijn. "Is het wel verstandig om juist nu al die beperkende maatregelen over particuliere verhuurders uit te storten?" De Jonge snapt die vraag goed. Je hebt tijd nodig om die middenhuur te bouwen. We kennen 'een gigantisch woningtekort van 900.000 woningen', om er bij te zeggen: "Dat heb ik niet bedacht dat is een sommetje. En ja dan heb je dus juist tijdelijke regulering nodig om de schaarste te verdelen."  En hij signaleert dat we gebrek hebben aan regie op de bouw. We moeten in schaarste de huurder beschermen tegen uitwassen.

Herverdelen bestaande voorraad?

Een architect vraagt zich af waarom we de bestaande voorraad niet herverdelen? Hij pleit voor een ander puntenstelsel: één voor corporaties en één voor beleggers. De Jonge geeft aan dat precies te doen!

Bedreigt u ons als particuliere verhuurder niet?

"Ik voel mij door u bedreigd. Wij moeten van u de huurder beschermen. Maar uw collega Staatssecretaris van Rij komt met maatregelen die het onmogelijk maken om te verhuren. U bent te laat met evalueren als u in januari begint. De regeling gaat in op 1 januari laat van Rijwachten! Als u onze inkomens omlaag breng, dan moet van Rij niet tegelijkertijd ook de belasting gaan verhogen. "Een applaus valt vrager ten deel.
De Jonge zegt die zorg te snappen en daarover intensief met van Rijcontact te hebben. Hij herhaalt nog maar eens: "Ik ben van mening dat de huurder beter beschermd moet worden. Daarom reguleer ik de middenhuur. Het moet ondertussen wel zo zijn dat je kunt blijven investeren in huur en verduurzamen".

Beschermt u onze belangen?

"Hoe gaat u om met de bescherming van mensen die in het verleden investeerden? Toen wij de woningen kochten was de huur geliberaliseerd. Daarop baseerden we onze keuzes. Mag dat zomaar afgepakt worden. Waarom legt u alle lasten bij ons als groep neer? Regel het met huursubsidie! Waarom doet u dat niet?"

De Jonge geeft aan daar natuurlijk ook naar te kijken en te zoeken naar ingrepen die het eigendomsrecht van verhuurders niet ongerechtvaardigd beperken.

In het naar buiten lopen vragen we de Jonge wat het effect van de zaal op hem is.

"Ik snap het, maar vastgoedbeleggers moeten ook snappen dat ik een opdracht heb. We moeten de huurder beschermen… Ik ontkom niet aan maatregelen om de huur te reguleren. Een huur van 1600 is echt te hoog als je 2000 verdient. We moeten dat oplossen en daarbij zijn de overheid en de markt samen aan zet."

We vragen of hij de deze zaal wat te bieden heeft? "De zaal roept 'boe', maar er zijn echt veel misstanden. De zaal mag begrijpen dat we als overheid die huurder moeten beschermen. Ik snap dat het gros van de leden van Vastgoed Belang bonafide is, maar blijf niet hangen in 'boe' roepen, maar help me met je ondernemerschap en je creativiteit. Ik doe een uitnodiging aan Vastgoed Belang om met mij naar oplossingen te zoeken voor situaties die niet bonafide zijn. Ook om met voorstellen te komen die mij en collega van Rij helpen aan oplossingen. Ik heb ook kinderen, net als u, die een woning zoeken; we moeten de voorraad laten groeien!

Wetenschappers aan het woord

Hoogleraar aan de Universiteit Utrecht Coen Teulings neemt een aantal vooroordelen over de woningmarkt op de korrel. De overheid, zo zegt hij, belooft een oplossing voor de woningmarkt: 'wonen wordt weer betaalbaar'. Dat is een dure belofte die de overheid waarschijnlijk niet kan waarmaken. Dat komt onder andere omdat de politiek zich laat leiden door een aantal hardnekkige misverstanden. Teulings neemt er een aantal onder de loep.

Beleggers, zo betoogt hij, onttrekken bijvoorbeeld helemaal geen woningen aan de woningmarkt, sterker nog ze dragen bij aan het efficiënter bezetten van woonruimte. Dat ze hoge huren kunnen vragen is te danken aan schreeuwende tekorten waaraan beleggers zelf weinig kunnen doen. Daaraan is veeleer de overheid zelf debet. Alle regulering vergroot juist die schaarste en dus de prijsstijging. Als je vindt dat 'wonen een recht is' dan accepteer je ook dit geld kost. Dat geld heeft de overheid niet en dus is de kapitaalmarkt nodig. De overheid is ook geen aanbieder van wonen. Dat is de markt. 

 
Wonen is niet duur, maar de huurder wordt fiscaal benadeeld.

De huizenprijzen in Nederland zijn niet hoog in vergelijking met andere Europese landen.

 

Prijsstijging woningen lijkt vooral erg hoog, maar het valt bij nadere beschouwing wel mee.  

 

De helft van de prijsstijging bestaat uit inflatie en rentestijging. Dieper kijkend zie je dat de prijs in Amsterdam en andere studentensteden vooral harder stijgt. We zien een volksverhuizing van hoger opgeleiden naar universiteitssteden. In andere regio's valt het erg mee. We moeten ons realiseren dat hoge huisprijzen horen bij een succesvolle economie.  "Als je in het centrum van Amsterdam wilt wonen, dan betaal je de hoofdprijs. Dat veranderen we niet. Als de politiek beloofd daar wat aan te doen, dan denk ik niet dat ze dat kan waarmaken. Het is een bekend economisch gegeven dat je meer moet betalen als je dichter bij centrumvoorziening woont. Bijbouwen in het centrum kan nauwelijks. Het is daar vol en dat leidt in economische zin tot schaarste en een hogere prijs. We kunnen wel wat optimaliseren in de bebouwing van het centrum, maar het zet geen zoden aan de dijk. Onze perceptie van schaarste is teveel gekleurd door de woningmarkt in het centrum van Amsterdam. Daar vind je geen woning! Dit geld voor koop én huur. Als vastgoed in aanschaf duur is, leidt dat ook tot een hoge huur.

Fiscaal zouden we huur en koop gelijk moeten behandelen. Dat gebeurt nu niet. Huren is fiscaal zo'n 30% duurder dan kopen. "Huren betekent dat ik via de verhuurder belasting afdraag, waar ik als eigenaar-bewoner geen belasting betaal. De overheid zou huren fiscaal aantrekkelijker moeten maken"

Rick Nieman: Maar we stimuleerden toch het hebben van een eigen huis? "Eigendom is best goed" antwoordt Teulings, "maar bij de afweging huren of kopen geeft nu vooral het hebben van 'eigen geld' de doorslag. Heb je dat niet, dan moet je je diep in de schuld steken. We hebben in de vastgoedcrisis gezien wat daar de gevaren van zijn." Het is volgens Teulings belangrijk voor de samenleving om een goed functionerende huurmarkt te hebben. De huurmarkt is nodig als haarlemmerolie op de woningmarkt. Er is behoefte aan flexibele huur en iemand moet het geld verstrekken voor de investering in huurwoningen. Toen de overheid de hypotheeknormen aanscherpte, vergrootte dat de afstand tot de koopmarkt voor mensen met weinig eigen geld. "Ik vind dat eigenlijk niks." "Nou", springt gastheer Nieman in, "ik heb hier nu een lijst van maatregelen die de overheid neemt op neemt op particuliere verhuurders. Wat zijn de effecten van die maatregelen?" Teulings is duidelijk: "De onvermijdelijke consequentie is dat de huurder het moeilijker krijgt. Ik kan met mijn hoofd niet bij dat thema 'zelfbewoning'. Is een koper dan een andere soort bewoner dan een huurder?

Teulings geeft aan te verwachten dat het tij ook wel weer keert. Vanaf 2010 zijn corporaties door de verhuurderheffing ver op achterstand gezet, die is nu gelukkig afgeschaft. Nu worden de particuliere verhuurders op achterstand gezet. Ook dat komt wel weer recht. Als er niets gebeurt ontdekken we over een tijdje dat het mis gaat. Nieman: "Zien we dan over tien jaar dan weer dat we ons nu vergist hebben?" Teulings bevestigt dat.

Nieman vraagt of Teulings ook vindt dat het tijd is voor volkshuisvesting. Daarop antwoordt hij dat ruimtelijke ordening altijd een overheidstaak is. Het decentraliseren naar de gemeentelijke overheid van die ruimtelijke ordening is mislukt. Nu blokkeert de 'not in my backyard-burger' veel initiatief. De grote keuzes moet de rijksoverheid daarom maken. Of de overheid de volkshuisvesting ook moet betalen vindt Teulings een hele andere vraag. Het is een optie, maar de vraag is of de overheid dat wel kan? Het is duur… en de vraag is dan wie je voor investeren in wonen wilt laten betalen? Is dat de burger via belastingen of zijn dat investeerders in ruil voor rendement. Ik vind als econoom dat we dat aan marktwerking moeten overlaten".

Van Gool en Francke

Prof. dr.Peter van Gool is als emeritus hoogleraar vastgoedeconomie aan de Universiteit van Amsterdam/Amsterdam School of Real Estate een autoriteit in de Nederlandse vastgoedwereld. Menig vastgoedprofessional zat in zijn collegebanken. Prof. dr. Marc Franke is als hoogleraar Real Estate Analytics aan de Universiteit van Amsterdam minder breed bekend, maar hij is internationaal eeb autoriteit in vastgoedanalyses. Beide professoren zijn het roerend eens over de ineffectiviteit van de huidige overheidsmaatregelen. "Op korte termijn verbetert misschien de betaalbaarheid enigszins, op langere termijn komt de beschikbaarheid van huurwoningen het geding". De voorraad huurwoningen neemt af! Francke meent dat de overheid iedere maatregel die de beschikbaarheid van middenhuur beperkt moet heroverwegen.

We zijn in afwachting van toevoegingen aan de voorraad. Dat laat op zich wachten. Ook Van Gool meent dat de rijksoverheid een fout maakte door de regie op ruimtelijke ordening over te laten aan gemeenten. Dat moet ze willen terugnemen. Dan pas ontstaat weer enige vaart. Hij signaleert eveneens dat grotere institutionele beleggers zoals pensioenfondsen hun investeringen in Nederlands vastgoed temporiseren. Dat laten ze luid en duidelijk horen via hun belangenorganisatie IVBN. Daarmee stokt ook de toevoeging van nieuwe middenhuur vanuit grotere institutionele investeerders. Bovendien hebben de institutionele beleggers maar een beperkt deel van de totale private huurmarkt, zo voert Van Gool aan. Van de ruim 1.000.000 private huurwoningen zijn er hooguit zo'n 200.000 van institutionele beleggers. De rest zit bij particulieren. En dit laat zien dat beide marktsegmenten van elkaar afhankelijk zijn. Waar institutionele beleggers meer nieuwe woningen bouwen, verkopen zij in min of meer hetzelfde tempo bestaande huurwoningen aan eigenaar-bewoners én particuliere beleggers. Als de particuliere beleggers het moeilijker gemaakt wordt heeft dat dus ook gevolgen voor institutionele beleggers.

 

De leden aan het woord

Het ledencongres maakte kennis met vijf van haar leden. Zij traden na de pauze in het volle licht van camera's, podium en een doorgewinterd gespreksleider. Hun verhalen waren even ontroerend als ontluisterend. Meerdere malen ontvingen zij een warm applaus.

Eén van de panelleden zette direct de toon op de vraag van Nieman: "Is het nog een beetje leuk, beleggen in woningen?""Voor mij is echt de vraag wat wij nog doen in woningen. Woningen waren voor ons een veiligheidsmarge, naast riskantere beleggingen. Nu dat zo onzeker wordt, investeer ik in andere segmenten zoals winkels en kantoren. Wat me oprecht verbaast is dat Hugo de Jonge zegt 'ik heb je nodig' terwijl hij ons uit de markt drukt". Hij geeft aan dat zijn samenwerking met de overheid lokaal prima verloopt. Hij merkt dat gemeenten wel zuchten onder capaciteitsproblemen. "Als Hugo wil versnellen, moet hij ambtenaren leveren die vergunningen kunnen afgeven" zo tipt hij.

Een ander lid dat in het dagelijks leven als zelfstandig communicatieadviseur werkzaam is, meldde zich 'superklein' te voelen. "Ik vind het helemaal niet leuk hoe dit gaat. Ik zorg voor m'n pensioen én ik wil dat huurders het goed hebben. Ik houd nu na reserveringen en afschrijvingen netto €50 per maand per woning over. Ik lig echt wakker van de noodzakelijke verduurzaming, dat kan gewoon niet uit. Ik voel me in een hoek gedrukt. Ik schaam mij ervoor om verhuurder te zijn. Ik wil niet geassocieerd worden met huisjesmelkers. Terwijl ik wel doe wat ik moet doen. Ook ik ga als ik helemaal niets overhoud zeker verkopen. Huurders zijn zo goed beschermd, die vinden het helemaal niet erg als ik verkoop.

Een ander panellid werd bij toeval belegger toen ze het pand met meerdere te verhuren woningen kocht om er vervolgens ook zelf in te gaan wonen. "Ik heb er nog steeds lol in met al mijn huurders. Het is voor mij een manier om vrijheid te creëren en niet alleen afhankelijk te zijn van mijn adviesopdrachten. Daar zit niet altijd continuïteit in. Ik bouwde goede relaties op met huurders en toeleveranciers en dat werkt fijn. Wel maak ik me zorgen over de toenemende verharding. Ik kocht een pand met studentenwoningen; de bewoners schakelden nog voor ze mij spraken het huurteam in. Ik denk dan 'bel eerst even', maar dat liep anders. En ik heb er last van dat ik gestraft word voor mijn menselijkheid. Als iemand bij mij wél mag blijven wonen omdat zijn moeder overlijdt, krijg ik hem daarna niet zomaar meer weg." Zij raadt de minister aan om de beperkingen op samenwonen snel op te heffen. "Ik woonde vroeger ook met 4 studenten in Londen, anders konden we het niet betalen. Dat vinden mensen daar echt heel gewoon. Als je alleen woont betaal je € 500,- met zijn tweeën is het € 250,- ".

Het derde panellid is eveneens consultant met een paar woningen. Hij bulkt van de energie. "Ik wil zo graag helpen, maar gemeenten doen moeilijk. Als ik wil optoppen, vinden zij het parkeerprobleem ernstiger dan het woonprobleem. Ik mag dus geen extra woonruimte bouwen, omdat zij bang zijn voor parkeerproblemen. Als ik beloof dat huurders geen auto meenemen, mag het nog steeds niet. Dit gebeurt steeds, de gemeente schiet met een kanon op een mug. Ik denk dat de oplossing voor het woonprobleem hier in de zaal zit. Laat ons opkopen, opknappen en splitsen. Ik ervaar echter wantrouwen bij gemeenteraad. Als ik uitleg dat opkopen versnelt, geloven ze me niet."

Het vierde panellid belegt in de minder goede wijken van Den Haag. "Ik koop oude troep om het weer helemaal mooi te maken, mijn woningen gaan van G naar label A++" Hij sluit daarmee in zijn ogen naadloos aan op wat de Rijksbouwmeester adviseert: veel kleine initiatieven leiden tot net zoveel effect als één grote. Het valt op hoe laag het kennisniveau is van de ambtelijke staf die hij ontmoet. Hoe vaak ik niet moet uitleggen hoe het woningwaarderingsstelsel werkt!" Zijn tip voor de Minister is versnel het verstrekken van vergunningen. "Dat is echt een serieuze belemmering nu. "

Het panel maakt zich zorgen over het imagoprobleem dat kleine beleggers hebben en deelt tips met de zaal. "Durf de echte huisjesmelkers ook aan te spreken en onverantwoord gedrag te benoemen". "Iedereen lid maken van Vastgoed Belang en dan met de trekker naar Den Haag". "Stoppen met trappen naar Hugo, hij heeft ons nodig en als het niet lukt, komt hij vanzelf". "Lagere overheden aanmoedigen om in te grijpen bij excessen. Ze hebben echt voldoende instrumenten, maar handelen niet en daar heb ik last van." Het panel toont zich een ondernemende en creatieve afspiegeling van de zaal. En dat was precies waar Hugo de Jonge om vroeg. Hij was echter alweer vertrokken.

Panel van Kamerleden

Dagvoorzitter Nieman ontving Tweede Kamerleden Henk Nijboer van de PvdA en Peter de Groot van de VVD. Nijboer heeft al een flinke parlementaire geschiedenis opgebouwd en voert onder andere het woord over financiën. De Groot liet net de bouw achter zich om Kamerlid te worden en nam zich voor 'vooral op te lossen' en niet mee te doen aan elkaar zwart maken.  Hij vertelt dat binnen de Tweede Kamer een breed gedragen beeld leeft, dat er veel excessen zijn in de commerciële vastgoedmarkt. "Daarom bestaat er een breed draagvlak voor alle maatregelen die nu worden voorgesteld". Nijboer vult daar later op aan dat het daarom raadzaam is dat de vastgoedsector de uitnodiging van De Jonge om creatief mee te denken oppakt. "We hebben bij banken, woningcorporaties en accountants gezien dat de politiek anders hard ingrijpt". De Groot ziet een belangrijke rol weggelegd voor particuliere beleggers. Hij beklemtoont dat de VVD niet heeft 'getekend voor het reguleren van de hele sector, maar alleen voor de middenhuur'. Hij heeft grote aarzelingen bij een algemeen puntenstelsel voor woningwaardering. "Je moet recht willen doen aan investeringen in duurzaamheid en aan verschillen in de markt. Een woning in Amsterdam is echt van een andere orde dan in Harderwijk. De VVD vindt echt dat we een vrije woningmarkt moeten houden, maar ja, er zitten nog drie partijen in de coalitie."

Nijboer verrast met zijn directe stellingname over woningdelen: "Ik ben het ermee eens dat we moeten stoppen met het ontmoedigen van samenwonen. Ik ben ook niet tegen splitsen, maar vindt wel dat de gemeente daarover moet gaan. Anders krijg je straten met bijvoorbeeld alleen maar studenten, dat is ook niet wenselijk." Duidelijk is hij ook naar de andere kant: "Ik vind dat het bezit van onroerend goed in Nederland totaal onder-belast is. Dat moeten we veranderen". Als Rick Niemand beklemtoont dat drie hoogleraren zeggen dat de voorgenomen maatregelen niet effectief zijn, antwoordt hij tot ontzetting van de zaal: "Daar ben ik het dan niet mee eens! Ik vind het onacceptabel dat mensen 40% tot 45% van hun inkomen moeten betalen aan wonen. Ik pleit dus voor meer woningen in de volkshuisvesting én in de middenhuur." Nijboer pleit daarbij voor het opnieuw introduceren van grondpolitiek. "Nu corporaties beschikken over gelden uit het afschaffen van de verhuurderheffing kunnen zij een hogere grondprijs betalen. Gemeenten kunnen daardoor een minder hoge prijs vragen aan marktpartijen. We moeten ons als Rijksoverheid ook opnieuw met die grondprijs willen en durven benoemen. Zo maken we wonen beter betaalbaar".

Gespreksleider Rick Nieman is blij dat beide Kamerleden inzetten op versnellen van de bouw. Die woningen staan er echter nog niet. Hij vraagt zich af wat we moeten in de tussentijd. De Groot is benieuwd naar het antwoord van de minister op die vraag. Nijboer vindt dat juist daarom de voorgestelde regulering van prijs noodzakelijk is. "We hebben een verdelingsprobleem dat leidt tot een betaalbaarheidsprobleem én een beschikbaarheidsprobleem".

Een 'normaal' rendement

De zaal vraagt beide Kamerleden naar wat zij een 'normaal rendement' vinden. Nijboer ketst de vraag tot luid gejoel terug: "Dat moet u zelf bepalen, ik vind 4% al te veel". De Groot meent voorzichtig dat 3% wel voldoende moet zijn. Beide Kamerleden zien arbeidsmigratie als een belangrijke oorzaak van het beschikbaarheidsprobleem. Nijboer: "Het legt vooral in steden een onevenredig grote druk op sommige wijken. We moeten die druk echt indammen met flexwonen en andere tijdelijke oplossingen". De Groot vult aan: "Jullie (vastgoedbeleggers) zijn niet schuldig aan de schaarste, er is echt een grote druk vanuit arbeidsmigranten."

Rick Nieman sluit een geanimeerd gesprek tussen zaal en Kamerleden af met de vraag: Hugo de Jonge wilde luisteren naar ons, willen jullie dat ook? De Groot kopt in: "Jazeker, sterker nog ik diende net een motie in, die werd aangenomen, dat de minister in gesprek moet met de markt. Dus, ja ik wil luisteren, dat is de enige weg naar een lange termijn oplossing!"

In zijn afsluiting roept Vastgoed Belang voorzitter Jack de Vries Den Haag op om een uitspraak te doen over wat zij vindt dat een 'normaal rendement op vastgoed' is. We vragen dat regelmatig, maar krijgen geen behoorlijk antwoord. Ondertussen verschijnt er wel een percentage van 6,17% fictief rendement in een wetsvoorstel. Hij sluit in zijn afsluitende woorden aan bij het verlangen van de minister naar constructief gesprek en roemt de openheid van de beide Kamerleden. "Ook wij willen dat gesprek, liever dan een onvermijdelijke gang naar de rechter. Vastgoed Belang kiest voor een lobby op basis van de feiten van haar leden. Ook wij willen niet dat mensen 50% van hun inkomen aan wonen besteden, maar het voeren van inkomenspolitiek is niet aan ons, maar aan Den Haag."

Er werd nog lang nagepraat met professoren en Kamerleden.