Afgelopen weekend kwam het Kadaster met de laatste cijfers over het aantal woningaankopen in het laatste kwartaal van 2020. Conclusie: particuliere investeerders kochten meer woningen. Zoals verwacht grepen diverse partijen dit nieuws aan om nog snel hun laatste one-liners voor de verkiezingen te etaleren over beleggers die hele steden opkopen en starters wegconcurreren. Wie echter de cijfers van het Kadaster goed leest – en op de hoogte is van eerdere onderzoeken – komt op een veel genuanceerder beeld uit.

Overdrachtsbelasting

Een belangrijke reden voor het grote aantal particuliere investeringen, is de aanpassing van de overdrachtsbelasting (OVB) per 1 januari van dit jaar. Verhuurders zijn vier keer meer OVB gaan betalen! De OVB voor starters werd juist afgeschaft. Dit gaf investeerders logischerwijs een prikkel om vóór het ingaan van deze wet nog transacties te voltooien, terwijl het voor starters juist een prikkel gaf om te wachten met het kopen van een woning. Niet onlogisch dat dit ook gebeurde en dat dit in de cijfers terug te zien is.

Investeerders kopen veel van en aan elkaar

Wanneer er wordt gesproken over activiteiten van particuliere investeerders, moet onderscheid worden gemaakt tussen het aandeel aan- en verkopen onderling (van investeerder naar investeerder) en het aandeel dat investeerders van eigenaar-bewoners kopen. Dit onderscheid nuanceert het beeld dat investeerders alle woningen zouden opkopen en starters zouden wegconcurreren; het hakt percentages waarmee wordt geschermd grofweg door de helft. Daarnaast heeft het Kadaster al eerder aangetoond dat concurrentie tussen beleggers en starters vaak een stuk minder is dan de media doen geloven.

 Cijfers gaan enkel over koop naar huur

De cijfers die het Kadaster presenteert, gaan verder enkel over koopwoningen die naar de huursector over zijn gegaan. Er is echter ook een behoorlijke stroom van huurwoningen die (weer) koopwoningen worden. Zonder deze stroom mee te nemen ontstaat dus een incompleet beeld. Per saldo is er een zeer beperkte groei van het aandeel huur, maar de private huursector in Nederland blijft veruit de kleinste van Europa.

 (Nieuwe) conclusie

Wie iets verder kijkt dan Twitterberichten en krantenkoppen ziet al snel dat niet alleen de cijfers, maar ook het verhaal daar achter een stuk genuanceerder ligt.  Nog los hiervan staat de discussie over hoe de trend te duiden is. Nederland heeft immers de kleinste vrije huursector van heel Europa, en vrijwel alle experts zijn het er over eens dat die sector moet groeien. Dan zullen huurprijzen dalen en kan de vrije sector een volwaardig alternatief worden voor het kopen van een eigen woning. Onderzoeken tonen herhaaldelijk aan dat hiermee zowel woningzoekenden als de woningmarkt als geheel geholpen zouden zijn. Welke politieke partij durft dit verhaal te vertellen?!