De Verwaarlozing van Kleine Investeerders
Het voorstel besteedt weinig aandacht aan kleine investeerders, terwijl zij potentieel kunnen bijdragen aan de toevoeging van 10.000 extra woningen per jaar. Particuliere beleggers voegen op verschillende manieren woningen toe aan de voorraad, zoals door splitsing, optoppen, transformatie en nieuwbouw. De minister lijkt dit aspect volledig te negeren. Ook de onmisbare schakel die de particuliere beleggers vormen in het proces van productie en exploitatie wordt buiten beschouwing gelaten. Het zijn particuliere beleggers die oudere huurwoningen inkopen bij institutionele beleggers, zodat die weer financiële ruimte vrij krijgen om in nieuwbouw te investeren. Als deze schakel verdwijnt, loopt het productieproces vast.
Prijsbeperking en Investeringen
De voorgestelde prijsbeperkingen voor huurwoningen kunnen nadelige gevolgen hebben voor investeerders in vastgoed. Het is belangrijk om te begrijpen dat het opleggen van prijsbeperkingen voor een consumentengoed door de overheid niet noodzakelijk leidt tot een positief effect op de productie. Deze maatregelen kunnen de bereidheid tot investeren in vastgoed verminderen, wat uiteindelijk een negatieve invloed kan hebben op het beschikbare aanbod van huurwoningen.
Uitponden en Onzekere Toekomst
De voorgestelde wet kan leiden tot de uitponding van woningen, volgens onderzoek uitgevoerd door Ortec Finance in opdracht van Vastgoed Belang. Naar het er nu uitziet worden 300.000 woningen geraakt door deze regulering, er kan vanuit worden gegaan dat een aanzienlijk deel hiervan uitgepond zal worden. Dit zou niet alleen te wijten zijn aan de voorgestelde wet, maar ook aan de stapeling van fiscale regels, mogelijke afschaffing van tijdelijke huurcontracten en stijgende rentetarieven. Een dergelijke situatie kan leiden tot langdurige problemen en malaise in de vastgoedmarkt. Daarom is het cruciaal om geen overhaaste beslissingen ten behoeve van politiek gewin ten tijde van verkiezingen, maar grondig te overwegen welke impact deze wet kan hebben op de lange termijn.
Vooruitlopen op RvS-advies en Focus op Nieuwbouw
De voortgangsbrief lijkt vooruit te lopen op het advies van de Raad van State (RvS), wat vragen oproept over de gebruikelijkheid en wenselijkheid van deze aanpak. Vooral nu er verkiezingen op komst zijn, partijen zoals de VVD en BBB duidelijk een andere mening zijn toegedaan er een nieuw kabinet geformeerd gaat worden. De timing van deze brief is dan ook vrij opmerkelijk en het moreel appel aan het eind van een brief doorzeefd met aannames is alles behalve netjes nu de kamer met reces is en het kabinet demissionair moet wachten om de overdracht te doen aan het volgende.
Wetenschappelijke Onderbouwing en Regulering
Hoewel de minister verwijst naar wetenschappers die de voorgestelde regulering ondersteunen, lijkt er nog geen consensus onder wetenschappers te bestaan over de effectiviteit van deze vorm van regulering. Er zijn waarschuwingen vanuit diverse bronnen over een mogelijke drastische afname van het aanbod. Het is van belang dat regulering zodanig wordt vormgegeven dat de investeringsbereidheid in stand blijft. Het Duitse model, zoals voorgesteld door Vastgoed Belang en ook door professor Boelhouwer in zijn meest recente essay die hij opstelde voor de politieke partij Nieuw Sociaal Contract, verdient wellicht nadere overweging.
Lobby voor Staatssteun
Er wordt aandacht besteed aan de lobby in Brussel voor meer ruimte voor staatssteun om middenhuurwoningen te realiseren. Het is van belang om transparantie te creëren over hoe deze staatssteun eruit zal zien en wie er uiteindelijk van zal profiteren.
Uitponden - Ministerie's Simplistische Benadering
De bewering van de minister dat er geen grote aantallen verkopen van bestaande woningen door beleggers plaatsvinden, gebaseerd op het bekijken van cijfers over een kwartaal, lijkt een simplistische benadering te zijn. Uitponden is een geleidelijk proces dat vaak plaatsvindt wanneer huurwoningen leegkomen. Dit fenomeen wordt al waargenomen onder verschillende leden van Vastgoed Belang en grote institutionele beleggers hebben ook aangekondigd woningen te verkopen. Verhuurplatform Pararius liet in zijn meest recente publicatie over de verhuurmarkt in Amsterdam weten dat er een daling van 30% zichtbaar was in het aanbod van huurwoningen in Amsterdam. Het is van belang om een grondiger en realistischer beeld te hebben van de langetermijneffecten van deze wet.
Conclusie
In conclusie is het duidelijk dat de voorgestelde wet betreffende betaalbare huurwoningen tal van kritische vragen oproept. Het is van essentieel belang dat de overheid niet alleen aandacht besteedt aan grote kapitaalinvesteerders, maar ook de belangen van kleine particuliere beleggers en de investeringsbereidheid in de vastgoedmarkt serieus neemt. De focus op nieuwbouw en prijsbeperkingen moet worden geëvalueerd met inachtneming van de gevolgen voor de bestaande voorraad en de algehele stabiliteit van de vastgoedmarkt. Bovendien is een zorgvuldige afweging van wetenschappelijke inzichten en internationale modellen voor regulering van groot belang. Het is van cruciaal belang om geen overhaaste beslissingen te nemen die de vastgoedmarkt kunnen destabiliseren en het tekort aan betaalbare huurwoningen kunnen vergroten.
