​Nu de Wet Vaste Huurcontracten nog niet is ingevoerd (deze staat op de planning van 1 juli a.s.), geldt op dit moment nog steeds dat verhuurders – kort gezegd – een zelfstandige woning voor maximaal 2 jaar kunnen verhuren en kamers voor maximaal 5 jaar.

De Wet Vaste Huurcontracten (die dus momenteel nog niet van kracht is!) heeft nog een “open eind". Ten tijde van de stemming over deze wet, was het al wel de bedoeling dat er nog een aantal uitzonderingscategorieën zouden worden aangewezen. Deze zullen worden opgenomen in een Algemene Maatregel van Bestuur (AmvB). Met andere woorden: de wetgever wil het in de toekomst nog wel mogelijk houden dat verhuurders met een paar specifieke doelgroepen nog wél -als vanouds – tijdelijk en zonder huurbescherming kunnen blijven contracteren.

Op vrijdag 2 februari jl. heeft BZK de betreffende AMVB aangeboden aan de Tweede Kamer. In dit Besluit worden de volgende uitzonderingen benoemd waarvoor dus tijdelijke contracten zonder huurbescherming voor de huurder (let op: er geldt wel altijd huurPRIJSbescherming!) mogelijk blijven:

1) studenten: personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland in Nederland studeren,

2) huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk elders wonen,

3) urgent woningzoekenden,

4) huurders met wie de verhuurder een tweedekanscontract aangaat: huurder waarvan een eerder huurcontract is beëindigd, bijvoorbeeld omdat deze ernstige overlast veroorzaakte,

5) wezen en nabestaanden,

6) gescheiden ouders: personen met een of meer minderjarige kinderen, die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met de andere ouder van die kinderen en die in de nabijheid van hun kinderen willen blijven wonen,

7) huurders die werken op de Waddeneilanden,

8) vergunninghouders (statushouders) die direct uit een COA-opvanglocatie komen.

De meest opmerkelijke – generieke – doelgroep die nu is opgenomen, zijn de studenten. Het standpunt dat alleen internationale studenten en/ of expats nog tijdelijk zouden kunnen huren, is (vooralsnog) dus verlaten. Als deze AmvB wordt vastgesteld, dan gelden in de toekomst voor de verhuur aan studenten (of het nu gaat om zelfstandige of onzelfstandige woningen) twee specifieke wettelijke regelingen naast elkaar, waaruit u kunt kiezen.

1)      Nog steeds het campuscontract. Deze rechtsfiguur staat namelijk geheel los van de mogelijkheid om tijdelijk te verhuren. Echter, het campuscontract biedt in de praktijk geen flexibiliteit aan verhuurders, aangezien daarbij het uitgangspunt geldt dat het pand dat verhuurd wordt (althans de kamers in dat pand) per definitie is bestemd om te worden verhuurd aan studenten. De opzeggingsgrond dringend eigen gebruik kan dus alleen worden ingeroepen in het geval de huurder geen student meer is en het pand de kamer(s) ter beschikking moet worden gesteld aan iemand die wel student is.

2)      Op basis van deze AmvB wordt dus nu tijdelijke verhuur aan studenten zonder huurbescherming (lees: zonder dat je de huurovereenkomst op basis van een wettelijke grondslag moet opzeggen en langs de rechter moet om die beëindigingsgrond te laten toetsen als de huurder niet vertrekt) altijd mogelijk voor maximaal 2 jaar.  

Ervan uitgaande dat de AmvB zal worden vastgesteld, geldt dus dat als u als verhuurder in de toekomst met een student contracteert, het doorgaans aan te bevelen is om gebruik te maken van optie 2: de mogelijkheid om tijdelijk te verhuren in plaats van het campuscontract. De betreffende student zal bij aanvang van de huurovereenkomst – net als bij campuscontracten - moeten bewijzen dat hij/ zij daadwerkelijk student is om in deze doelgroep te kunnen vallen en de verhuurder zal ook dit bewijs nodig hebben om zonder problemen met deze rechtsfiguur te kunnen en mogen werken. Een extra eis is overigens dus wel dat de betreffende student zijn/ haar laatste woonplaats in een andere gemeente of het buitenland moet hebben (gehad). Let op: het ziet ernaar uit dat kamers niet meer tijdelijk voor maximaal 5 jaar maar voor maximaal 2 jaar worden verhuurd want het onderscheid zelfstandig-onzelfstandig is kennelijk verlaten voor deze uitzonderingscategorie. Dat betekent dus dat als u de student uitdrukkelijk langer dan 2 jaar als huurder wenst, u wél beter een campuscontract kunt afsluiten. Zo niet, dan geldt dat u voor flexibiliteit na de vaststelling van de AmvB voortaan het beste altijd alleen nog contracten voor twee jaar kunt aangaan met studenten en dat u deze altijd aan het einde van termijn tijdig beëindigt.

Voor de overige categorieën, zoals “urgent woningzoekenden" geldt dat er nog wel een scherpere afbakening zal moeten plaatsvinden, voordat verhuurders met de AmvB in de praktijk daadwerkelijk uit de voeten kunnen.

​Vastgoed Belang houdt nauwlettend voor u in de gaten wat de status is van de invoering van de Wet Vaste Huurcontracten en meer in het bijzonder de perikelen rondom de vaststelling van de AmvB die nu voorligt en stelt u hiervan uiteraard op de hoogte. Voor meer informatie of vragen: bel met de Juridische Dienst tijdens het telefonisch spreekuur op maandag tot en met donderdag van 9.00 tot en met 12.30 uur op (020) 346 31 23.


​