De afgelopen jaren heeft Vastgoed Belang veel tijd en moeite gestoken in het doorgronden, in kaart brengen en aan de kaak stellen van de doelmatigheid en uitvoerbaarheid van de Wet Betaalbare Huur (Wet BH).
Het staat als een paal boven water dat het beoogde doel van de wet (meer “betaalbare" huurwoningen in Nederland en verduurzaming) niet met de invoering van de wet wordt behaald. In tegendeel, ironisch genoeg zal de invoering van deze wet, het beoogde doel van de wet alleen nog maar verder frustreren. Niet alleen alle professionele vastgoedpartijen in Nederland maar ook de Raad van State, het hoogste adviesorgaan van de wetgever, heeft dit gegeven glashelder en onderbouwd uiteen gezet en de wetgever dringend verzocht om de Wet Betaalbare Huur niet, althans niet in deze vorm, in te voeren.
DRINGEND PRAKTISCH ADVIES: KOM DIRECT IN ACTIE!
Wij adviseren om deze maand nog een 'Puntentelling voorbeeldbrief' te versturen naar uw huurder(s). De Wet Betaalbare huur heeft onmiddellijke dwingendrechtelijke werking. Dit betekent dat u zich als verhuurder per 1 juli aan het nieuwe woningwaarderingstelsel (WWS) heeft te houden. Dat betekent ook dat de huur van de woning die u verhuurt, niet hoger (of lager) mag zijn dan de uitkomst van een puntentelling op grond van het nieuwe WWS. Dit heeft als consequenties dat u vanaf nu (juli 2024), op ieder moment dat de gemeente of een huurder daarom vraagt, moet kunnen aantonen hoeveel de woning in kwestie waard is op grond van het nieuwe WWS. Kunt u dat niet, dan bent u in verzuim en kan dit tot vergaande consequenties leiden, waaronder het feit dat de gemeente hoge boetes kan opleggen
[1].
Het is daarom belangrijk dat u in alle gevallen, wat voor woning u ook verhuurt, zo snel mogelijk een puntentelling moet (laten) verrichten. De overheid gaat ervan uit dat dat heel simpel kan, vanaf uw bureau op internet met een rekentool:
https://www.volkshuisvestingnederland.nl/actueel/nieuws/2023/03/14/bereken-de-huur-op-basis-van-het-nieuwe-woningwaarderingsstelsel
DE PRAKTISCHE UITVOERING VAN EEN PUNTENTELLING:
In de praktijk is het vaak niet realistisch om een serieuze en correcte puntentelling uit te voeren. U zult in velen gevallen achter de voordeur van uw huurder moeten kijken zodat u bijvoorbeeld het aanrechtblad kunt opmeten, de keukenkastjes kunt tellen en de oppervlakte van de hal kunt berekenen. Dit soort details weten de meeste verhuurders immers niet uit hun hoofd.
Wij adviseren daarom om zélf (deze maand nog) het initiatief te nemen en uw huurder(s) per brief te informeren dat u een graag toegang wenst tot de woning voor het verrichten van een puntentelling. Dit geldt niet alleen voor woningen waarvan u nu denkt c.q. “inschat" dat het een laagsegment of middensegment woning betreft maar ook voor hoogsegment woningen. U zult immers alleen maar op basis van een daadwerkelijk verrichte puntentelling zeker weten hoeveel de woning op grond van het nieuwe WWS daadwerkelijk waard is.DE NIEUWE WWS PUNTENTELLING
Op basis van het nieuwe woningwaarderingstelsel (WWS) valt uw verhuurde woning in één van de volgende categorieën:
Mijn verhuurde woning is meer dan 186 punten waard
| Hoog segment | De Wet BH is niet van toepassing op uw huurcontract. Wel dient u uw huurder te informeren over het WWS puntenaantal. |
| Mijn verhuurde woning is tussen de 144 en 187 punten waard | Midden segment | U moet bij de eerstvolgende huurderwissel de huur aanpassen aan de exacte uitkomst van de puntentelling op grond van het nieuwe WWS |
| Mijn verhuurder woning is <144 punten waard | Laag segment | U moet uit eigen beweging per direct de hoogte van de huur aanpassen. Verder kunt u nog te maken hebben met de situatie waarin de woning op grond van het nieuwe WWS een laagsegment woning wordt, terwijl die woning tot nu toe nog een geliberaliseerde woning (boven de 143 punten) was. Voor de categorie geldt dat u één jaar de tijd heeft op de huurprijs uit eigen beweging te laten aanpassen. |
PUNTENTELLING VOORBEELDBRIEVEN:
Vastgoed Belang heeft drie voorbeeldbrieven opgesteld die u kunt versturen naar uw huurder. Voor het downloaden van deze brieven kunt u inoggen op het ledenportaal
Leden | Vastgoed Belang
Uiteraard kunt u zelf beoordelen welke situatie voor u van toepassing is en welk format u het beste kunt gebruiken. Het versturen van de brief per email is voldoende. Als u deze maand nog de brief verstuurd kunt u – mocht daar ooit om verzocht worden – aantonen dat u direct uitvoering heeft gegeven aan de Wet Betaalbare huur.
[1] Let op: op het laatste moment is besloten dat gemeenten nog tot 1 januari a.s. uitstel krijgen voor hun verplichting tot handhaving, zodat zij hun systemen op orde kunnen krijgen dus de kans is klein dat u op korte termijn daadwerkelijk moet boetes te maken kunt krijgen.
