Het onderzoek was wederom aanleiding voor wethouder Laurens Ivens (SP) om zijn beklag te doen over de groeiende aanwezigheid van woningbeleggers in Amsterdam. Hij zet daarbij beleggers weg alsof zij de oorzaak zijn van alle kwalen waaraan de huidige woningmarkt lijdt. Zijn conclusie: “het is nodig om in te grijpen om bestaande sociale en middeldure woningen te beschermen en om nieuwe betaalbare woningen bij te bouwen.”
Dat is opmerkelijk, slechts twee dagen nadat Vastgoed Belang namens particuliere beleggers een overeenkomst heeft gesloten met wethouder Ivens waarmee er méér woningen zullen worden gebouwd, de huurprijsstijging in het middensegment vrijwillig wordt beperkt en particuliere verhuurders zich inzetten voor de kansen van middeninkomens en maatschappelijke beroepen zoals docenten en zorgverleners. Bovendien komt uit het rapport van de gemeente juist een bijzonder beeld naar voren over het belang van de particuliere huursector voor de stad. Daar horen we niets over. Daarom hebben we hier de negen meest opvallende punten op een rijtje gezet:
1. “Groei” particuliere verhuur door administratieve aanpassing onderzoek
Door een administratieve aanpassing worden wel 2000 corporatiewoningen nu plots als “particuliere huurwoningen” mee geteld (zie de kleine lettertjes op pagina 2 van het WiA). In 2017 gebeurde hetzelfde al eens voor woningen die DUWO beheert voor particuliere verhuurders. Deze administratieve “aanpassingen” verklaren een deel van de afname van de corporatiesector en “groei” van de particuliere huursector.
2. Amsterdam grotendeels in bezit van corporaties
De grootste woningbezitters in Amsterdam zijn al heel lang corporaties: van alle woningen hebben zij er 4 van de tien in handen. De corporaties worden gevolgd door koopwoningen (30%) en private huur (28,5%). Ter vergelijking: het landelijke gemiddelde is 60% koopwoningen en 28% corporatiebezit.
3. Helft van particuliere huurwoningen is goedkope huur
Van de particuliere huurwoningen in Amsterdam is ongeveer de helft een goedkope huurwoning (huur < €720). Door nieuwbouw is zelfs deze “voorraad gereguleerde huurwoningen van particuliere verhuurders tussen 2017 en 2019 groter geworden”.
4. Gemiddelde huur particuliere gereguleerde huurwoning lager dan die van corporaties
Bovendien ligt de gemiddelde huur van particuliere gereguleerde huurwoningen met € 494 LAGER dan die van corporaties: namelijk € 519. Dat komt omdat “vooral bij goedkope woningen van corporaties een duidelijke huurstijging te zien is.”
5. Er is een overschot aan goedkope huur- en koopwoningen
Het aantal huishoudens met een laag inkomen is beduidend kleiner (47,5%) dan het aanbod goedkope huur en koop (51,4% van de gehele voorraad). Het aantal goedkope woningen neemt weliswaar iets af, maar in de afgelopen jaren minder hard, mede doordat er “in de afgelopen jaren woningen met een gereguleerde huur zijn bijgebouwd door particuliere verhuurders”. Zij bouwen die woningen veelal voor jongeren of studenten. In totaal is meer dan de helft van alle woningen in Amsterdam een goedkope huurwoning van een particuliere verhuurder (58.000) of corporatie (166.000).
6. Betaalbaarheid lage inkomens verbeterd
Het feitelijke aantal huishoudens in Amsterdam met een inkomen tot modaal (die in aanmerking komen voor een corporatiewoning) is nagenoeg gelijk gebleven op ongeveer de helft: 48,5% naar 47,5% procent. Dat Amsterdam alleen nog maar voor de rijken is klopt dus niet. Sterker nog: sinds 2015 daalt de “netto huurquote” van huurders met huurtoeslag. Zij houden dus meer geld over voor andere zaken.
7. Middenhuur corporaties krimpt, middenhuur particuliere huur groeit
Er is een groot tekort aan middeldure huurwoningen van ongeveer €720-€1000 voor middeninkomens. Het aandeel middeldure huurwoningen van corporaties is afgenomen, maar van particuliere verhuurders juist toegenomen met wel 5000. Het positieve saldo is 3000 meer woningen in het middensegment, zodat nu circa 10% van alle Amsterdamse woningen bestaat uit middenhuur.
8. Veel gekocht door particuliere verhuurders?
Hoe zit het dan met die activiteit van particuliere beleggers? Het onderzoek laat zien dat er inderdaad een hoge dynamiek is onder particuliere beleggers. Oftewel: er wordt relatief veel gekocht, maar ook veel verkocht (bijvoorbeeld onderling). Dat het percentage aankopen door particuliere beleggers hoog ligt komt ook doordat de koopwoningmarkt droog is gekookt: er staan nauwelijks woningen meer te koop. Daarom lijkt het aandeel al snel groot, maar dat is dus relatief.
9. Amsterdamse koopwoningen veel minder betaalbaar dan (particuliere) huur
Er ligt altijd een grote focus op de (on)betaalbaarheid van (particuliere) huur. Is dat eigenlijk wel terecht? Waar de helft van alle particuliere huurwoningen en het grootste deel van corporatiebezit tot de goedkope huur behoort, is wel driekwart van de Amsterdamse koopwoningen een dure koopwoning. Huishoudens met een laag inkomen kunnen zelfs maar 2% van de koopwoningen betalen. Waarom horen we de wethouder hier niet over? Waar zijn de cijfers over de gestegen koopprijzen? Ongetwijfeld stijgen die dit jaar weer met bijna 10%. Daarmee vergeleken valt de gemiddelde huurprijsstijging juist veel lager uit.
Problemen genoeg, maar beeld genuanceerd
Er zijn serieuze en hardnekkige problemen op de Amsterdamse woningmarkt, als gevolg van het grote tekort aan woningen. Denk aan middeninkomens, starters en bijvoorbeeld docenten en zorgverleners die er nauwelijks meer tussen komen. Dat is precies waarom Vastgoed Belang en andere marktpartijen vrijwillig afspraken hebben gemaakt met de gemeente om deze groepen tegemoet te komen.
Het voortzetten van deze samenwerking biedt meer kansen voor huurders en woningzoekenden dan het in stand houden van een beeld dat uitsluitend op excessen is gebaseerd. Het doel zou moeten zijn om samen te werken aan voldoende koopwoningen, sociale huur en particuliere huur.
