Directe aanleiding zijn cijfers die het ministerie van Financiën heeft verschaft na Kamervragen over de belastingdruk voor verschillende type verhuurders. De cijfers zien uitsluitend op de belastingafdracht en verder op (gelijkgestelde) kosten voor onderhoud. Conclusie zou zijn dat in het meest extreme geval een corporatie over dezelfde woning tien keer meer belasting betaalt dan een kleine verhuurder. Daar is veel op aan te merken. Ik beperk me hierbij tot enkele hoofdpunten:

Het beeld dat wordt geschetst laat uitsluitend afdrachten aan de fiscus zien. Een belangrijke kostenpost in de verhuur zijn echter de rentelasten: wat betaal je voor de lening op de woning? Corporaties kunnen daarvoor gebruik maken van geborgde leningen, waaraan iedereen impliciet mee betaalt. Dankzij die borgstelling betalen corporaties zo 2%-punt minder rente over hun lening. In het voorbeeld waarin corporaties ‘wel 10 keer meer belasting betalen’,  betalen kleine particuliere verhuurders alleen al aan rentelasten €1500 méér dan corporaties, die volgens dat plaatje €1657 aan totale belasting betalen.

Wat ook niet wordt gemeten is het grote schaalvoordeel dat corporaties genieten ten opzichte van kleine particuliere verhuurders, die met eigen spaargeld en voor eigen risico woningen verhuren.  Ook overige kosten zoals onderhoud en beheer zijn daardoor beduidend hoger voor kleine verhuurders. Tezamen met de hogere financieringslasten is dat de reden dat het gemiddelde rendement – dus de échte opbrengsten uit de verhuur onder aan de streep  – van particuliere verhuurders nauwelijks hoger is dan van corporaties en láger is dan die van institutionele beleggers zoals pensioenfondsen.

Het verschil in belasting tussen kleine verhuurders en corporaties komt nagenoeg in zijn geheel omdat kleinere verhuurders geen verhuurderheffing betalen. Álle grotere verhuurders, met meer dan 50 woningen in het gereguleerde segment (> 720euro) betalen echter die heffing, niet alleen corporaties. Je ziet het verschil aan belastingdruk tussen grote verhuurders en corporaties dan ook sterk teruglopen. Dat corporaties het grootste deel van de heffing ophoesten is natuurlijk het gevolg van het feit dat corporaties vele malen meer woningen bezitten dan het relatief kleine aantal particuliere verhuurders met meer dan 50 woningen.

Dan het gewraakte rekenvoorbeeld zelf: die is er met een vergrootglas bij gezocht. De variabelen zijn daar precies zo afgesteld dat het theoretische beeld zo’n (on)gunstig mogelijk plaatje biedt. Er is namelijk gekozen voor een vrijstelling voor partners waardoor dubbel wordt geteld tot een aftrek van € 60.000, en er wordt voor de heffing over de grondslag voor het gemak uitgegaan van wel 50% vermogen in schijf 1 en de overige 50% in schijf 2 voor de vermogensrendementsheffing. Stel het iets anders af, en het plaatje verandert volledig. Gelukkig erkent Aedes in de brief aan de politiek ook zelf dat het “beeld van belastingdruk voor huurwoningen zeer onvoorspelbaar is, want voor duurdere woningen betalen beleggers weer relatief meer belasting”.  Laten particuliere verhuurders nou vooral in de Randstad actief zijn. WOZ-waardes van € 153.000 zoals in het fictieve rekenvoorbeeld? Vergeet het maar.

 Laten we dus snel ophouden te doen alsof gesubsidieerde corporaties met overheidsgaranties en bevoordeling door gemeentes überhaupt vergeleken kunnen worden met kleine verhuurders die hun spaargeld in stenen stoppen. Er ís helemaal geen gelijk speelveld tussen corporaties en andere verhuurders waardoor appels en peren worden vergeleken. Niemand vindt belasting betalen leuk, maar daar is de kleine pensioenspaarder niet schuldig aan.