Vastgoedeigenaren kunnen niet zeggen dat ze het niet wisten. Al in 2012 werd in het Bouwbesluit opgenomen dat energielabel C vanaf 1 januari 2023 de ondergrens zou worden voor bestaande kantoorgebouwen. Vorig jaar zomer stuurde Binnenlandse Zaken nog een informatiebrief uit, en later deze zomer kunnen ze nog een brief van de gemeente verwachten.
Toch is de realiteit hard: als het morgen 1 januari 2023 zou zijn, zou 40 procent van het Nederlandse kantoorvastgoed technisch gezien niet meer verhuurd mogen worden; 9 procent heeft label D of lager, 31 procent zelfs helemaal niets. Dat betekent dat ze niet voldoen aan minimumeisen van isolatie en zuinig energiegebruik.
De verplichting tot label C of beter geldt voor alle kantoorpanden vanaf 100 vierkante meter, al zijn er uitzonderingen. Dat betreft onder andere monumenten, religieuze gebouwen en kantoren die binnen twee jaar gesloopt of getransformeerd worden tot woning, en gebouwen die voor minder dan de helft gebruikt worden als kantoor. Wat overblijft, is naar schatting zo’n 60 miljoen vierkante meter kantoorruimte, waarvan dan 24 procent niet voldoet.
Eigenaars zonder correct label riskeren een dwangsom. In het uiterste geval kan een gemeente of provincie een kantoor zelfs helemaal sluiten.
Eigenaren-gebruikers
Vastgoedadviseur Colliers bracht op basis van een steekproef en eigen data in kaart voor hoeveel vierkante meters er straks een verplichting ligt, waar dit vastgoed staat en welk type eigenaar zijn energielabel nog niet op orde heeft. Hieruit blijkt dat met name voor eigenaren-gebruikers – bedrijven die een deel van hun huisvesting zelf beheren – nog een flinke opgave bestaat. Voor 27 procent van hun kantoorruimte moet nog een energielabel komen, 11 procent heeft energielabel D of lager.
Bij particuliere investeerders scoort zeker 16 procent van de vierkante meters kantoorruimte niet hoger dan energielabel D, en heeft 15 procent nog geen label. Ook bij de (lagere) overheid voldoet ruim een kwart van het vastgoed nog niet aan de in januari geldende norm. Institutionele beleggers hebben hun zaken het beste op orde. Slechts 3 procent van de panden heeft een te laag energielabel, 7 procent moet nog worden gekeurd.
Dat nog ruim 30 procent van de kantoorruimtes labelloos is, schrijft Arjan van Eijk, hoofd duurzaamheid bij Colliers, deels toe aan de huidige regels. Die verplichten namelijk pas een energielabel bij een ‘transactiemoment’, zodra een kantoor wordt verkocht of opnieuw verhuurd dus. Een andere belangrijke factor is uitstelgedrag. Van Eijk zegt klanten al langere tijd te adviseren hun panden ruim op tijd te verduurzamen. „Dan hoorden we wel eens terug: daar wachten we mee tot het laatste moment. Dat laatste moment is nu aangebroken.”
Relatief veel projectontwikkelaars hebben nog geen energielabel. Dat is bij meer dan een derde van het kantoorvastgoed in hun portefeuille het geval. Toch denkt analist Arjan van Eijk van Colliers dat daar niet de grootste verduurzamingsslag nodig zal zijn. „Projectontwikkelaars kopen doorgaans panden op om ze te transformeren of te slopen. En panden die worden herbestemd of gesloopt, vallen buiten de verplichting.”
Dat de deadline nadert, merken ze bij het Rotterdamse Enven, dat inspecties doet en energielabels afgeeft. „Waar we normaal gesproken vooral aanvragen voor woningen krijgen, zien we nu steeds meer aanvragen voor bedrijfspanden binnenkomen”, aldus directeur Chris Baars.
Volgens hem neemt de drukte toe; Enven zit in een groeimarkt. Het Rotterdamse bedrijf heeft nu 52 mensen in dienst, en rekent met deze opdrachtenstroom binnen een jaar op ongeveer dubbel zoveel personeel. Het is daarom begonnen zij-instromers om te scholen. Baars: „We nemen mensen uit heel diverse beroepsgroepen aan, zoals automonteurs en koks. We geven hun een salaris en zo’n vijf maanden opleiding tot gecertificeerd energieprestatie-adviseur.”
Handhaving
Omdat de energielabels van alle panden in Nederland zijn te vinden in het landelijke register van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO), is direct duidelijk wie er wel en geen label heeft. Kantooreigenaren die hun zaakjes niet op orde hebben, staan dus op de radar van de gemeente of de omgevingsdienst – die namens de gemeente kan optreden. Die zal overigens niet gelijk boetes uitschrijven, laat een woordvoerder van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten per mail weten. Ze zal eerst de eigenaar de kans geven „binnen een redelijke termijn” alsnog zijn energielabel op orde te maken. Doet die dat niet, dan volgen dwangsommen en in het uiterste geval een gebruiksverbod van het pand.
Hoe streng gemeenten de regels handhaven, hoe hoog hun dwangsommen zijn en wat een ‘redelijke’ termijn is, mogen ze in principe zelf bepalen. Om te voorkomen dat eigenaren van kantoren in bijvoorbeeld Amsterdam en Deventer straks op totaal verschillende manieren worden behandeld, legt Binnenlandse Zaken de laatste hand aan een handleiding voor gemeenten.
Eisen label C
Wat is er allemaal nodig om aan energielabel C te voldoen? Die vraag krijgt directeur Baars van Enven geregeld van klanten – en hij beantwoordt die telkens bewust niet. Het gaat namelijk niet om de vraag welk type glas je in je gevel hebt, maar om de totale energieprestatie van het pand. „Hoeveel energie verbruikt je kantoorpand? Wek je zelf ook energie op? Hoe oud zijn je installaties? Dat soort dingen”, legt Baars uit. „Aan de hand daarvan kunnen we een advies geven om tot een bepaald energielabel te komen. Dan kun je denken aan gevelisolatie, dubbelglas of vervangende energiebronnen als warmtepompen en zonnepanelen.”
Een gemiddeld inspectietraject en uitschrijven van een energielabel duurt bij Enven globaal twee weken. Stel dat alle pandeigenaren nu alles op alles zetten om nog vóór 1 januari aan de eisen te voldoen, kunnen installateurs en inspecteurs dat dan aan? Baars spreekt van een stevige uitdaging – zelfs als er alleen gekeurd wordt en verduurzaming niet nodig is. Bovendien, stelt hij, is de keuring niet de meest vertragende factor. „Stel, iemand wil zijn pand van energielabel E naar C brengen en daarvoor ander glas laten zetten of de spouw isoleren. Zie daar nu maar eens een installateur voor te vinden. Op z’n allervroegst kom je dan in augustus, na de bouwvak, een keer aan de beurt.”
Wie al aan een aannemer kan komen, moet toch nog rekenen op lange wachttijden voor warmtepompen en zonnepanelen. Door de sterk toegenomen vraag vanwege de stijgende energieprijzen kan levering ervan soms maanden duren.
Om dit najaar genoeg keuringen te kunnen uitvoeren, begint Baars in september met de opleiding van een nieuwe groep zij-instromers. „Als er straks een vloedgolf aan opdrachten komt, lopen wellicht de wachttijden op. We kunnen opleidingen nauwelijks versnellen, je kan mensen niet dwingen sneller te leren. En we willen niet aan kwaliteit inleveren.”
Bron: NRC
