-ieder jaar de servicekosten afrekenen
-op verzoek bepaalde duurzaamheidsmaatregelen uitvoeren
De verhuurder en huurder hebben een duidelijk bewijs waaruit blijkt dat er sprake is van een huurovereenkomst. Er bestaat duidelijkheid over de rechten en plichten, de hoogte van de huur en de termijn, er kunnen bijzondere bepalingen worden overeengekomen die specifiek gelden voor deze huurruimte en het is met nadruk aan te bevelen om een aanvangopleveringsrapport bij de huurovereenkomst te voegen opdat verhuurder en huurder precies weten hoe het gehuurde eruit ziet en in welke staat het verkeert opdat bij de eindoplevering van het gehuurde, verhuurder en huurder over en weer exact weten hoe het gehuurde moet worden opgeleverd.
Zowel de verhuurder als de huurder kunnen allebei moeilijker bewijzen wat precies tussen partijen is overeengekomen. Als er een geschil ontstaat tussen verhuurder en huurder kan niet worden teruggevallen op een schriftelijk huurovereenkomst en moet er aan de hand van andere bewijzen, de mondelinge afspraak worden onderbouwd, zoals getuigen of betalingsbewijzen.
In eerste instantie wordt in de splitsingsakte gekeken hoe alles verdeeld wordt.
Doorgaans is de vve verantwoordelijk voor de gezamenlijke ruimten en kosten posten.
De eigenaren zijn verantwoordelijk voor de individuele ruimten en kostenposten.
Bij einde huurovereenkomst voert u allereerst een voorinspectie / vooroplevering uit alvorens de eindinspectie zal plaatsvinden, zodat de huurder nog 2 weken de tijd krijgt om opleverpunten aan te pakken. U stelt de huurder ingebreke en na twee weken kunt u inspecteren of de lijst met opleverpunten is opgelost c.q. aangepakt door de huurder. Zo ja, kunt u de bor inhouden. Zo nee: kunt u een feitelijk overzicht sturen van de gemaakte kosten om alles te herstellen en een deel van de borg inhouden.
Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal 2 jaar zegt u niet op maar aan, om die daadwerkelijk te stoppen.
Niet eerder dan 3 maanden voor het einde van de huurovereenkomst en niet later dan 1 maand voor het einde van de huurovereenkomst stuurt de verhuurder aan de huurder een aangetekende brief om aan te zeggen dat de huurovereenkomst inderdaad van rechtswege eindigt op de overeengekomen einddatum.
Vergeet dit niet, dit is een plicht voor de verhuurder. Gebeurt het niet dan wordt het contract automatisch een contract voor onbepaalde tijd met rechtsbescherming.
Klik hier voor de kennisgevingsbrief die u exclusief in uw ledenportaal kunt vinden.
De verhuurder betaalt de onroerend zaak belasting.
Voor de andere heffingen betaalt de verhuurder alleen het eigenaarsdeel.
De huurder betaalt het gebruikersdeel voor de volgende heffingen en wordt daar doorgaans zelf voor aangeslagen.
Deze belastingen zijn: de afvalstoffenheffing, waterschapsbelasting, rioolheffing (niet in elke gemeente) en zuiveringsheffing.
Indien de huurder niet zelf wordt aangeslagen, zal de gemeente de verhuurder voor het gebruikersdeel aanslaan. De verhuurder kan het gebruikersdeel, in dat geval, doorberekenen aan de huurder.
In principe mag dit niet meer, behalve als alle partijen het goed vinden.
Let er wel op dat een huurder, ondanks wederzijds goedvinden, te allen tijde naar de huurcommissie kan stappen om de huur te laten splitsen.
Dan wordt de huurprijs gesplitst in 55 procent kale huur en 25 procent servicekosten. De overige 20 procent vervalt. De huur zal dus omlaag gaan en de servicekosten dienen ieder jaar afgerekend te worden op basis van feitelijke gegevens.
Dit wordt voornamelijk bepaald in de wet in het besluit kleine herstellingen.
In het handboek van Vastgoed Belang kunt u de verdeling goed inzien (hoofdstuk 4)
Ook op de website van de Rijksoverheid staat een verdeling.
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/welke-kosten-zijn-voor-de-huurder-en-welke-voor-de-verhuurder
Zoals het er nu uitziet zal de wet regulering Middenhuur vanaf 1 januari 2024 gelden.
Op dit moment is derhalve nog niets concreets bekend over de daadwerkelijke uitwerking van het wetsvoorstel.
De Minister beoogt de wijzigingen per 1 januari 2024 in werking te laten treden. Het Wetsvoorstel Regulering Middenhuur zal begin 2023 in consultatie worden gebracht en moet dan eerst nog door de beide Kamers worden aanvaard.
Op dit moment is nog niets concreets duidelijk.
Zoals het er nu uitziet zal de wet ingaan op 1 juli 2023.
Vanaf dan kunnen wij ook concreet informatie verschaffen.
U mag servicekosten in rekening brengen. Servicekosten zijn kosten die bovenop de kale huur van een woning komen. Bijvoorbeeld voor schoonmaak en werkzaamheden van de huismeester. U mag geen onredelijke servicekosten aan uw huurder vragen. In het Beleidsboek Servicekosten van de Huurcommissie vindt u een overzicht van de toegestane servicekosten. Ook geeft u de huurder ieder jaar een afrekening van de servicekosten.
Vastgoed Belang heeft u voor een standaardbrief voor de aanzegging van de jaarlijkse huurverhoging voor de vrije sector op de website staan die u eenvoudig kunt downloaden via uw ledenportaal. Leden | Vastgoed Belang
De huurverhoging voor geliberaliseerde huurprijzen worden vaak geregeld in de huurovereenkomst. De meest voorkomende huurverhogingsmethode betreft een verhoging met een berekening op grond van de het CBS-indexcijfers. De berekening wordt meestal geregeld in de Algemene Bepalingen behorend bij de huurovereenkomst.
Wilt u de huurverhoging voor geliberalisserde huurprijzen door ons uitgerekend hebben? Dan kunt u de dienst 'CBS-prijsindex huurverhoging uitrekenen' hier boeken.
N.B. De Rijksoverheid heeft bepaald dat er vanaf 1 mei 2021 een maximum zit aan de jaarlijkse huurverhoging voor een vrijesectorwoning. Dit geldt voor drie jaar. Dus tot 1 mei 2024. Dit maximum is de inflatie plus 1 procent. Per 1 januari 2023 is de maximale huurverhoging voor een vrijesectorwoning 4,1 procent.
Wanneer uw huurder een hoger inkomen heeft mag de huur met maximaal 50,- EUR of 100,- EUR stijgen. Dat noemen we de inkomensafhankelijke huurverhoging. Welk maximumbedrag voor u geldt hangt af van het aantal personen in uw huishouden én het totale jaarinkomen van uw huurder(s). (Nb. Het inkomen van alle mensen die op het adres wonen telt mee; maar van jongeren die op 1 januari 2023 nog geen 23 waren, telt alleen het inkomen boven 21.835 EUR mee.
De maximale huurverhoging voor onzelfstandige woonruimte, woonwagens en standplaatsen.
Per 1 juli 2023 bedraagt voor onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen de huurverhoging maximaal 3,1 %.
De maximale huurverhoging voor zelfstandige woonruimte niet afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder.
Voor een eenpersoonshuishouden met een inkomen dat niet hoger is dan € 48.836-, en voor een huishouden van twee of meer personen met een gezamenlijk inkomen niet hoger dan € 56.513-, is de maximale huurverhoging 3,1 % per 1 juli 2023 met een huidige kale huurprijs vanaf € 300,- p/m. Als de kale huurprijs vóór de jaarlijkse huurverhoging lager is dan € 300,- p/m, is de huurverhoging per 1 juli 2023 maximaal € 25,- p/m.
Wilt u een correcte puntentelling maken.
U kunt het handboek van Vastgoed Belang gebruiken (hoofdstuk 2 en 3).
Of de rekentool op de huurcommissie website inzetten.
https://checkjeprijs.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurprijs-en-punten/huurprijscheck-en-puntentelling
Of gebruik maken van onze netwerkpartner tegen ledenvoordeel.
https://www.vastgoedbelang.nl/lidmaatschap/ledenvoordeel-via-netwerkpartners/details.aspx?item=bouwkundignetwerk
Een moment dat de huurprijs verhoogd zou kunnen worden is na een grote renovatie.
Belangrijk is wel dat de huurder eerder akkoord is gegaan met de renovatie.
Communiceer dit schriftelijk met elkaar.
Bij een sociale-huurwoning is sprake van maximale huurprijzen op basis van het puntensysteem en een maximale jaarlijkse huurverhoging vastgesteld door de minister.
Bij een sociale-huurwoning kan een huurder in aanmerking komen voor huurtoeslag.
Ook kan voor sociale huurwoningen een maximaal inkomen voor de huurder van toepassing zijn, bijv. als een gemeente een huisvestingsvergunning heeft ingevoerd met een inkomenseis.
In de vrije sector gelden deze regels nu nog niet. De hoeveelheid punten bepaalt of een woning in de vrije sector valt. Dat betreft in 2023 een woning met meer dan 143 punten.
Op grond van de wettelijke bepaling komt de echtgenoot of geregistreerd partner van de huurder het medehuurderschap toe zolang de huurder zijn/ haar hoofdverblijf heeft in de woning.
Mocht er geen sprake zijn van een echtgenoot of geregistreerd partner dan kan de samenwoner pas medehuurder worden als de huurder met de samenwoner ten minste twee jaar een duurzame gemeenschappelijke huishouding vormt/ bij elkaar wonen in de woonruimte waar de huurder zijn hoofdverblijf heeft en door de verhuurder is erkend als medehuurder.
De medehuurder wordt hoofdelijke aansprakelijk voor de betaling van de huur en het verrichten van kleine herstellingen.
Als de huurder overlijdt en alleen woont, dan eindigt de huurovereenkomst aan het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder.
In principe hoeft dit niet. De nieuwe huurder kan bij een daadwerkelijke indeplaatsstelling, dus als het zelfde bedrijf wordt voortgezet ook het bestaande huurcontract voortzetten.
De rechten en plichten van de huurder gaan over op de nieuwe huurder.
De aanpassingen in de tenaamstelling, bankrekening en BTW nummers kunnen worden toegevoegd in een allonge.
Klik hier voor de voorbeeldovereenkomst (koppeling met indeplaatsstellingsovereenkomst op de website).
Dit kan met wederzijds goedvinden. Echter is de verhuurder niet akkoord. Dan dient de huurder voor de lopende huurperiode een nieuwe huurder te vinden (een indeplaatsstelling). Als de huurder zomaar het gehuurde verlaat zonder toestemming, leegt de huurder wanprestatie en is hij schadeplichtig. De verhuurder kan een schadevergoeding eisen. De exacte grondslag en daadwerkelijke hoogte van de schadevergoeding zal moeten worden vastgesteld. De verhuurder kan juridisch advies inschakelen. We verwijzen u naar de adviesmogelijkheden op de website. U kunt een standaarddienst boeken voor het beoordelen van uw zaak of exclusief voor leden een advocaat inschakelen.
